家賃を上げるリフォームで迷うオーナー向け｜費用・設備・ターゲット別の判断基準を整理

2025年12月26日

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賃貸物件の家賃を上げるリフォームを検討する際、判断が必要になる場面は多くあります。築年数の古い物件や、特定の入居者層をターゲットにする場合、どの設備や内装を優先するかで家賃への影響が大きく変わります。本記事では、物件ごとに最適なリフォームの判断軸を整理し、向いているケース・向いていないケース・よくある誤解を具体例とともに解説します。

判断軸1：費用対効果の見極め

家賃を上げるリフォームでは、投資額に対して家賃アップや入居率改善が見込めるかが最も重要です。

向いているケース

家賃相場より低い物件で、設備更新により競争力を向上できる場合
入居者層が若年・ファミリー向けで、最新設備やクロス張替えに敏感な場合

向いていないケース

築50年以上でリフォーム費用が家賃上昇分を上回る場合
入居者層が設備にこだわらない場合

よくある誤解

「高額リフォームをすれば必ず家賃が上がる」→立地や設備条件次第では効果が限定的です。

条件によって結論が変わるため、費用対効果の目安や事例をまとめている記事に関して解説で詳しく解説しています。

判断軸2：ターゲット入居者層とのマッチング

リフォーム内容はターゲット入居者層に合わせることが効果的です。

向いているケース

ファミリー向け：キッチンや収納の拡張、床材・壁紙の耐久性向上
単身者向け：省スペース家具、Wi-Fi、宅配ボックス設置

向いていないケース

ターゲット層が設備や内装にこだわらない場合
物件の立地がターゲット層と合わない場合

よくある誤解

「全ての層に好かれるリフォームをすれば良い」→費用が分散し効果が薄くなります。

誤解されやすいため、ターゲットに応じたリフォーム事例をまとめている記事に関して解説で詳しく解説しています。

判断軸3：築年数・建物の状態

築年数や建物の状態によって、実施すべきリフォーム内容や優先順位が変わります。

向いているケース

築10〜20年で設備の老朽化が目立つ場合：水回りや内装の更新で家賃上昇効果が期待できる
構造上問題がなく、軽微な工事で大幅改善が見込める場合

向いていないケース

築50年以上で耐震や構造補修が必要な場合：費用回収が難しい
物件全体に大規模工事が必要な場合

よくある誤解

「古い物件でも少し手を加えれば家賃が上がる」→耐震や構造の問題を無視すると効果は限定的です。

判断軸4：工事期間と入居への影響

リフォーム中は物件が空室になるため、工事期間と入居への影響も判断軸になります。

向いているケース

短期間で完了する内装工事：空室期間を最小化できる
オフシーズンに工事を計画できる場合

向いていないケース

大規模な水回りや耐震工事：工事期間が長く家賃損失が大きくなる
複数部屋同時工事で入居者への影響が大きい場合

よくある誤解

「工事期間が長くても家賃は後で取り返せる」→空室期間による家賃損失は正確に計算する必要があります。

まとめ：判断軸を総合して選択する

家賃アップを目的としたリフォームでは、単一の基準で判断せず、費用対効果・ターゲット層・築年数・工事期間を総合的に考慮することが重要です。表にまとめると次の通りです。

判断軸	向いているケース	向いていないケース	誤解しやすい点
費用対効果	家賃競争力を高められる物件	高額リフォームで費用回収が困難な物件	高額＝家賃アップではない
ターゲット入居者	層に応じた設備更新が可能	ターゲット層と物件が合わない場合	全層に好かれるリフォームは難しい
築年数・建物	築10〜20年で軽微更新が有効	築50年以上で構造補修が必要	古い＝少し手を加えれば家賃が上がる、は誤解
工事期間	短期間工事で空室最小化	長期工事で家賃損失大	工事期間が長くても家賃は後で取り返せる、は誤解