引っ越し時の原状回復はどこまで必要？費用負担の基準とトラブル回避の考え方

2026年1月15日

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引っ越しの際、「原状回復はどこまでやればいいのか」「高額な請求をされないか」と不安に感じる方は少なくありません。引っ越し原状回復どこまでという疑問は、賃貸退去時の代表的な悩みの一つです。原状回復には明確な考え方と基準があり、それを知らないまま退去すると不要な費用負担につながることもあります。この記事では、原状回復の基本原則から、具体的な負担範囲、よくあるトラブル事例まで体系的に解説します。

原状回復とは何を意味するのか

原状回復とは、入居者が借りた当初の状態に完全に戻すことではありません。国土交通省のガイドラインでは、「通常の使用による劣化や経年変化を除き、入居者の故意・過失によって生じた損耗を回復すること」と定義されています。

つまり、生活する上で避けられない傷や汚れまで、入居者が負担する必要はありません。この誤解が、引っ越し時の原状回復トラブルを生む最大の原因です。

原状回復の基本原則

経年劣化や通常損耗は貸主負担
故意・過失による損傷は入居者負担
特約があっても無条件で有効とは限らない

この考え方を理解しておくだけで、不要な請求に対して冷静に対応できるようになります。

引っ越し時に問題になりやすい原状回復の範囲

壁紙（クロス）はどこまで負担するのか

壁紙は原状回復トラブルで最も多い項目です。日焼けや家具の設置跡などは、通常損耗として貸主負担になるのが原則です。一方、落書きやタバコのヤニ汚れ、ペットによる破損は入居者負担となります。

状態	負担区分
日焼け・色あせ	貸主負担
画鋲・ピンの小さな穴	貸主負担
落書き・大きな破れ	入居者負担

クロスは耐用年数が約6年とされており、入居期間によっても負担割合が変わる点が重要です。

床やフローリングの傷

生活上避けられない細かな擦り傷は問題になりません。しかし、重い物を落としてできた深い傷や、キャスターによる著しい損傷は入居者負担となります。

床の傷に関する考え方は、「修繕が必要なレベルかどうか」が判断基準です。単なる使用感であれば、原状回復の対象外となります。

ハウスクリーニング費用は必ず払う必要がある？

引っ越し時に請求されやすいのがハウスクリーニング費用です。実務上、多くの物件で特約として設定されていますが、契約書に明記されていない場合は原則貸主負担となります。

特約がある場合の注意点

内容が具体的に記載されているか
入居者が内容を理解して署名しているか
社会通念上、不当に重い負担でないか

これらを満たさない特約は、無効と判断されるケースもあります。

入居者負担になりやすいケース

故意・過失による損傷

明らかな不注意による破損は、引っ越し時の原状回復で入居者負担となります。たとえば、飲み物をこぼしたまま放置してできた床のシミなどが該当します。

清掃不足が原因の汚れ

換気扇や水回りの著しい汚れは、「通常使用を超えている」と判断される可能性があります。日常的な簡易清掃を行っていれば、負担を最小限に抑えることができます。

水回りトラブルと負担区分については、「賃貸設備故障連絡先」に関して解説で詳しく解説しています。

原状回復トラブルを防ぐためのポイント

入居時・退去時の写真を残す

写真は客観的な証拠になります。入居時の状態を記録しておくことで、引っ越し時の原状回復請求に対して冷静に対応できます。

契約書とガイドラインを確認する

国土交通省の原状回復ガイドラインは、トラブル時の判断基準として広く用いられています。内容を把握しておくことで、過剰請求を見抜けます。

退去時費用の考え方については、賃貸退去費用の相場に関してで詳しく解説しています。

よくある質問

原状回復とは、入居時の状態にすべて戻すことですか？

原状回復は、入居時の状態を完全に再現することではありません。国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による劣化や経年変化は貸主負担とされ、入居者の故意や過失による損傷のみを回復する考え方が示されています。生活する中で自然に生じる傷や汚れまで負担する必要はありません。

壁紙の張り替え費用は、退去時に必ず請求されますか？

壁紙の張り替え費用が必ず入居者負担になるわけではありません。日焼けや家具跡、画鋲の小さな穴などは通常損耗とされ、貸主負担が原則です。一方、落書きや大きな破れ、タバコのヤニ汚れなどは入居者負担になります。また、耐用年数を考慮して負担割合が調整される点も重要です。

ハウスクリーニング費用は必ず支払わなければならないのでしょうか？

ハウスクリーニング費用は、契約書に特約として明確に記載されている場合にのみ入居者負担となるのが一般的です。特約の内容が不明確であったり、入居者が十分に理解していない場合は、無効と判断されることもあります。契約書の記載内容を必ず確認することが重要です。

原状回復トラブルを防ぐために、入居者ができる対策はありますか？

トラブル防止には、入居時と退去時の室内写真を残すことが有効です。写真は客観的な証拠となり、不当な請求への対応材料になります。また、契約書と国土交通省の原状回復ガイドラインを事前に確認しておくことで、請求内容が妥当かどうかを冷静に判断しやすくなります。

まとめ：原状回復は「常識的な範囲」が基準

引っ越し時の原状回復は、すべてを新品同様に戻すことではありません。通常使用による劣化は貸主負担、入居者の責任で生じた損傷のみが入居者負担という原則を理解することが重要です。正しい知識を持つことで、不必要な支払いを避け、納得のいく形で退去手続きを進めることができます。

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