店舗内装工事の費用・坪単価は？業種別の相場と内訳をプロが徹底解説

店舗 内装工事 費用 坪単価の目安は、居抜き物件で1坪あたり約30万〜60万円、スケルトン物件で約50万〜100万円です。20坪の飲食店をスケルトンから仕上げる場合、総額で約1,000万〜2,000万円が一つの目安になります。この幅の広さこそが、多くの店舗オーナー様を不安にさせている原因です。

「複数社から見積もりを取ったが、金額が倍近く違う。どちらが正しいのか判断できない」「ビル側から指定業者を使うように言われたが、明らかに高い気がする」「退去時の原状回復でいくら請求されるのか怖くて、契約書にサインできない」——こうしたご相談は、開業を控えた方からも、すでに数店舗を運営されている法人のご担当者様からも、日常的に寄せられます。

内装工事の費用が分かりにくいのには、はっきりとした理由があります。工事の中身が「内装造作」「設備」「電気」「諸経費」という性質のまったく異なる項目の集合体であり、そのどこにどれだけの金額が乗っているかが、一式表記の見積書からは読み取れないからです。逆に言えば、内訳の比率と坪単価の考え方さえ押さえてしまえば、見積書は驚くほど読めるようになります。

この記事では、京都市山科区を拠点に店舗・オフィスの内装から原状回復までを自社一貫で手がけてきた立場から、業種別の坪単価、費用の内訳比率、A工事・B工事・C工事の費用負担区分、営業を止めずに工事を進める段取りまでを、包み隠さず整理してお伝えします。読み終えたとき、手元の見積書のどこを質問すべきかが明確になっているはずです。

店舗 内装工事 費用 坪単価の相場と内訳

店舗 内装工事 費用 坪単価は、居抜き物件で約30万〜60万円、スケルトン物件で約50万〜100万円が目安です。総額は「坪単価×坪数」で概算でき、費用の内訳は内装造作が約4〜5割、設備が約3割、電気・照明が約1割、諸経費・設計監理が約1割という構成が一般的です。

居抜きとスケルトン、どちらを選ぶかで費用は2倍変わる

居抜きとは、前の借主が使っていた内装・厨房設備・什器などがそのまま残された状態で引き継ぐ物件のことです。一方スケルトンとは、コンクリートの躯体（くたい：建物の骨組み）と床・天井の下地だけが残された、何もない状態の物件を指します。

費用差が生まれる理由は単純で、居抜きでは給排水管・ガス管・グリストラップ・空調ダクトといった、最も金額の大きいインフラ設備をそのまま流用できるからです。たとえば飲食店の場合、厨房まわりの設備工事だけで200万〜500万円かかることは珍しくありません。ここが残っているかどうかが、そのまま総額の差になって表れます。

ただし居抜きが常に得とは限りません。実際に、居抜きで契約した20坪の飲食店で、引き渡し後に厨房の排水勾配が不足していることが判明し、床を斫（はつ）って配管をやり直した結果、追加で180万円かかったケースがあります。設備の年式・劣化状況・保守履歴を確認せずに「安いから」と飛びつくと、結果的にスケルトンより高くつくことがある点は、必ず頭に入れておいてください。

業種別・物件状態別の坪単価の目安

業種・物件状態	坪単価の目安	費用が動く主な要因
飲食店（居抜き）	約30万〜60万円	厨房設備の流用可否が最大の分岐点。内外装の意匠変更のみなら下限に近づきます。
飲食店（スケルトン）	約50万〜100万円	給排水・ガス・グリストラップ・排煙ダクトを一から敷設するため、業種別で最も高額になります。
物販・アパレル	約30万〜60万円	造作什器と照明計画に費用が集中します。設備工事が軽いぶん飲食店より抑えやすい傾向です。
美容室・サロン	約40万〜80万円	シャンプー台の給排水位置と席数で変動します。給湯能力の増設が必要になる場合もあります。
オフィス	約20万〜50万円	間仕切り・OAフロア・LAN配線が中心。会議室の防音仕様を入れると上振れします。

「安すぎる見積もり」に潜む3つの危険

相見積もりで1社だけ極端に安い場合、値引き努力ではなく「見積書に含まれていない工事がある」ことがほとんどです。読者の方が最も損をしやすいのがこの場面ですので、確認すべき点を挙げます。

• 諸経費・現場管理費が計上されていない（後から別途請求される）
• 電気容量の増設、消防設備（自動火災報知器・誘導灯）の追加が「別途」扱いになっている
• 産業廃棄物の処分費、養生費、警備・搬入費が抜けている
• 設計・施工図の作成費が含まれず、着工後に追加見積もりが出る

費用の内訳比率を把握したうえで、より具体的な工事範囲を相談したい方はリフォーム・お見積りのご案内ページもあわせてご覧ください。一式表記ではなく、項目ごとに数量と単価が並んだ見積書を出せる会社かどうかが、最初の見極めポイントになります。

A工事・B工事・C工事と原状回復のトラブルを防ぐチェック

テナント工事で揉める原因のほとんどは、「誰が発注し、誰が業者を選び、誰が費用を払うのか」という3つの権利がずれているB工事に集中しています。そして退去時のトラブルは、入居時に原状回復の基準を書面で確定させなかったことが原因です。

A工事・B工事・C工事の費用負担区分

A工事とは、ビルオーナーが発注し、オーナーが費用を負担する工事です。B工事とは、テナントの要望で行うがオーナーが業者を指定し、費用はテナントが負担する工事です。C工事とは、テナントが業者を選定し発注も費用負担も行う工事を指します。

区分	発注者／業者選定	費用負担	対象となる主な工事
A工事	ビルオーナー	ビルオーナー	躯体、外壁、共用部、屋上防水、共用トイレなど建物本体に関わる部分です。
B工事	テナントが要望／業者はオーナー指定	テナント	空調・給排水・電気容量・防災設備など、建物全体の性能に影響する部分です。
C工事	テナント	テナント	内装造作、什器、内部の照明、看板、サイン計画など専有部の仕上げです。

なぜB工事で見積もりが割高になるのか

B工事では、費用を払うのはテナントであるにもかかわらず、業者を選ぶ権利はオーナー側にあります。つまり相見積もりによる競争が働かない構造です。この非対称性が、相場より2〜3割高い金額が提示されやすい理由になっています。

たとえば、40坪のオフィスで空調の増設をB工事として指定業者に依頼したところ350万円の見積もりが出たものの、工事内容を項目別に分解して交渉した結果、270万円まで下がった例があります。ポイントは値切ることではなく、「どの範囲までがB工事として必須なのか」をオーナー・管理会社と一つずつ確認し、C工事に振り分けられる部分を切り分けることです。

原状回復で揉めないための実務

原状回復とは、退去時に借りた物件を契約で定められた状態に戻すことです。トラブルの大半は、この「定められた状態」の解釈が貸主と借主で食い違うことから生じます。とくに飲食店では、床下配管やダクト貫通部の撤去範囲をめぐって数百万円単位の見解の差が出ることがあります。

実務上最も効果があるのは、入居時に工事区分表と原状回復範囲の合意書を交わし、同時に現況写真を残しておくことです。退去は数年先の話に感じられますが、その数年後に交渉材料になるのは記憶ではなく書面と写真だけです。契約書の文言に不安がある段階でも構いませんので、無料でご相談はこちらからお気軽にお声がけください。第三者の施工者の目線で、負担区分の妥当性を確認いたします。

工事の流れとスケジュール（営業への影響を抑える進め方）

店舗内装工事の全体工期は、ご相談から引き渡しまで約2〜4か月が目安です。内訳は打ち合わせ・設計に約3〜6週間、各種申請に約2〜4週間、実際の施工に約3〜6週間という配分が一般的で、施工そのものより準備期間のほうが長くなります。

営業を止めずに工事を進める方法

売上を止めたくない場合、工事を分割して進める「居ながら施工」が有効です。閉店後から翌朝の開店前までの夜間工事、定休日のみの週次施工、フロアや客席を半分ずつ区切って進める分割施工といった手法があります。

ただし、いずれも費用は上振れします。夜間工事では深夜割増と職人の確保難から、通常施工に比べて工事費が約10〜30%増える例が一般的です。工期も1.5〜2倍に延びます。実際に、25坪のカフェで内装の一部改装を夜間のみで実施したケースでは、通常なら3週間の工事に6週間を要しました。売上を止めた場合の損失額と、割増費用を比較して判断するのが現実的です。

店舗・オフィスを任せる業者の選び方

店舗工事の業者選びで最も重視すべきは、設計・施工・原状回復までを自社で一貫対応できるかどうかです。工程ごとに会社が分かれるほど中間マージンが積み上がり、責任の所在も曖昧になります。

一貫対応の会社が費用面で有利になる理由

設計事務所に設計を依頼し、その図面で施工会社が工事を行う分離発注では、設計監理料として工事費の約10〜15%が別途必要になります。さらに元請けが工事を丸ごと下請けに流す形態では、そこにも管理費として1〜2割が乗ります。同じ仕上がりでも、経由する会社の数だけ金額が膨らむ構造です。

一貫対応の会社であれば、この重複が発生しません。加えて、設計段階から現場監督が関与するため「図面では収まるが現場では施工できない」という手戻りが起きにくく、結果として工期短縮と追加費用の抑制につながります。過去の仕上がりを確認したい方は施工事例ページもご参考になさってください。

最後の項目は見落とされがちですが、実務上とても重要です。良いことしか言わない会社は、想定外の事態が起きたときに説明ができません。「この物件は電気容量が不足しているので増設が必要になる可能性があります」といった不利な情報を先に出せる担当者こそ、現場を分かっている証拠です。

京都で店舗・テナント工事をSRTに相談するメリット

SRTコーポレーションは、設計・現場監督・営業をすべて自社で担う総合建設会社です。中間マージンが発生しない体制と、京都特有の景観条例・町家構造・商業地の施工制約への対応力が、京都で店舗を構える事業者様にとっての実務的な強みになります。

京都だからこそ必要になる事前確認

京都市では景観政策により、地域ごとに建物の高さ・デザイン・屋外広告物に基準が定められています。とくに看板・サイン計画は影響が大きく、色彩や大きさ、素材に制限がかかる区域があります。デザインを先に決めてしまうと、後から作り直しになりかねません。

また、町家を店舗に転用する場合は、伝統構法特有の構造への理解が欠かせません。柱・梁の位置を安易に触ると建物全体の耐力に影響しますし、既存の土壁や床下の状態は解体してみないと分からない部分もあります。地元で長く施工してきた経験があるかどうかが、こうした場面で差になります。

ご相談から着工までのスピード

物件の申し込みから契約までの期間は限られており、その間に工事費の概算を掴めるかどうかが意思決定を左右します。当社では、図面と現地確認をもとに概算のご提示を行い、物件を契約すべきかどうかの判断材料をお出ししています。契約後に「思ったより工事費がかかる物件だった」と気づく事態を避けるためです。

よくあるご不安・ご質問

SRTコーポレーションへのご相談前によく寄せられる疑問をまとめました。

まとめ

店舗 内装工事 費用 坪単価は、居抜きで約30万〜60万円、スケルトンで約50万〜100万円が目安であり、金額を左右するのは物件の状態と設備インフラの流用可否です。そして費用トラブルの大半は、坪単価そのものではなく、工事区分と原状回復範囲の認識のずれから生じます。

• 費用の内訳を把握する：内装造作4〜5割、設備3割、電気1割、諸経費1割という比率を知っていれば、一式表記の見積書でも質問すべき箇所が分かります。極端に安い見積もりは、含まれていない工事があると考えてください。
• 入居前に工事区分と原状回復範囲を書面化する：B工事は競争が働かない構造上、割高になりやすい領域です。契約前に範囲を確定し、現況写真を残しておくことが、数年後の交渉を守ります。
• 一貫対応できる業者を選ぶ：設計と施工が分かれるほど中間マージンと手戻りが増えます。デメリットも先に説明してくれる会社かどうかを、担当者との最初の面談で見極めてください。

とはいえ、記事で分かるのは一般的な考え方までです。その物件で実際にいくらかかるかは、電気容量も配管位置も天井裏の状態も、現地を見なければ誰にも分かりません。だからこそ、まずは一度、現場を見せてください。図面の上ではなく実際の建物を確認したうえで、削れる部分と削ってはいけない部分を分けて、正直な数字でお答えいたします。京都で店舗・オフィスを構えるすべての事業者様のご相談を、SRTコーポレーションはお待ちしております。