飲食店の改装費用｜京都の居抜き相場・坪単価を徹底解説【SRTコーポレーション】

株式会社SRTコーポレーション　リフォーム・施工チーム監修

1996年設立。京都市山科区を拠点に、リフォーム・新築・賃貸管理を一貫して提供しています。現場監督・設計・営業まで自社一貫体制で対応するため、余計な中間マージンのない適正価格を実現。店舗・オフィスの内装から退去時の原状回復まで、京都の事業者の現場を数多く手がけてきたプロがご相談を承ります。「正直な見積もり・丁寧な施工・長期アフター保証」をモットーに、京都の店舗・住まいを守り続けています。

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京都で飲食店の開業や改装を考え始めたとき、まず気になるのが「居抜き物件を使えば費用はどれくらい抑えられるのか」「結局いくらかかるのか」という点ではないでしょうか。飲食店の改装は、厨房設備やダクト・給排水など専門的な工事が多く、同じ広さでも内容によって費用が大きく変わります。さらに「居抜きだから安いと思っていたのに想定外の出費が出た」「指定業者の見積もりが割高では」「退去時の原状回復で揉めたくない」といった不安もつきものです。この記事では、飲食店の改装費用と京都の居抜き相場・坪単価の内訳を、内装のプロの視点で正直に整理します。居抜きとスケルトンの違い、A工事・B工事・C工事の費用負担、工事の流れ、業者選びまで押さえれば、余計な出費やトラブルを避けて段取りよく進められるはずです。

飲食店の改装費用と京都の居抜き相場・坪単価の内訳

飲食店の改装費用は、店舗の中でもとくに高くなりやすい分野です。理由は、厨房・給排水・ダクト・グリストラップ・空調換気といった、飲食店ならではの重い設備工事が必要だからです。まずは居抜きとスケルトンで坪単価がどう変わるのか、そして費用の内訳をつかんでおくと、見積もりが妥当かどうかを判断できるようになります。

居抜きとスケルトンで変わる坪単価の目安

前の飲食店の内装・設備が残った「居抜き」を活用する場合、坪単価はおおよそ20万〜50万円/坪が一つの目安です。一方、コンクリートむき出しの「スケルトン」（内装がすべて撤去された状態）から作る場合は40万〜80万円/坪程度まで上がることもあります。たとえば15坪のカフェを居抜きで改装するなら300万〜750万円、スケルトンからなら600万〜1,200万円といった幅をイメージしておくと、見積もりを冷静に読み解けます。業態によっても差があり、本格的な厨房を要する飲食店ほど高くなる傾向があります。

居抜きが「安い」とは限らない理由と費用の内訳

居抜きは初期費用を抑えられ、開業までが早いのが魅力です。しかし「居抜き＝必ず安い」とは限りません。前店の設備を引き継ぐ「造作譲渡料」がかかるうえ、古い厨房機器やダクトに隠れた不具合があると、結局やり直しで追加費用が発生することがあります。実際に、見た目はきれいでも給排水やグリストラップが劣化していて、開業直後にトラブルになるケースもあります。費用は「内装」「厨房設備」「電気・ガス・給排水」「空調・換気」「諸経費（設計・管理費）」に分けて確認し、安すぎる一式見積もりには注意しましょう。改装費用の考え方についてはこちらもご覧ください。

A工事・B工事・C工事と原状回復のトラブルを防ぐチェック

飲食店の改装で住宅リフォームと決定的に違うのが、「A工事・B工事・C工事」という費用負担の区分です。とくに飲食店は防災・排気・給排水など建物に影響する工事が多く、B工事の割合が大きくなりがちで、ここを理解せずに契約すると想定外の高額請求につながります。

A工事・B工事・C工事の違いと、飲食店で割高になりやすい理由

ざっくり整理すると、A工事はビルの共用部や建物本体に関わる工事でオーナー負担・オーナー指定業者、C工事はテナントの内装や厨房什器などでテナント負担・業者は自由に選べます。問題になりやすいのがB工事です。これは「テナントの要望による工事だが、防災設備・排気ダクト・グリストラップなど建物に影響するためオーナー指定業者しか施工できず、費用はテナント負担」という区分です。たとえば同じ排気ダクト工事でも、自分で選んだ業者なら抑えられるところを、指定業者だと割高になる――ということが現実に起こります。相見積もりが取りにくく価格競争が働かないためです。

原状回復の範囲――「スケルトン返し」に注意

飲食店の退去時は、借りた状態に戻す「原状回復」が求められますが、その範囲は契約書次第です。飲食店では「スケルトン返し」（内装・設備をすべて撤去して引き渡す条件）が定められていることも多く、想定外の撤去費用が発生してトラブルになる例が後を絶ちません。原状回復の詳しい考え方はこちらの記事もあわせてご確認ください。

工事の流れとスケジュール（開業・営業への影響を抑える進め方）

飲食店の改装は、ヒアリングから引き渡しまでおおむね5つのステップで進みます。15〜20坪程度の居抜き改装なら、打ち合わせ開始から完成までおおよそ1.5〜3か月が目安です。飲食店では保健所の営業許可や消防の手続きも必要になるため、これらを見越したスケジュールづくりが欠かせません。

「開業日を動かせない」「できるだけ休業日を減らしたい」というのは飲食店オーナーなら当然のご要望です。実際に、夜間工事や定休日を活用した施工で、店を長く閉めずに改装を終えるケースも多くあります。スケジュールに不安がある段階でも、まずは無料でご相談いただければ、開業・営業への影響を抑えた進め方をご提案できます。

飲食店の改装を任せる業者の選び方

飲食店の改装は、業者選びで成否がほぼ決まると言っても過言ではありません。とくに厨房・排気・給排水といった専門工事が絡むため、飲食店の実績があり、設計から施工・原状回復まで一貫して相談できる業者を選ぶことが、コストとトラブル防止の両面で大きな差になります。

設計から施工・原状回復まで一貫対応できる業者を選ぶ

設計会社と施工会社が別々だと、その間に中間マージンが乗り、責任の所在も曖昧になりがちです。たとえば厨房の不具合が出たときに「設計の問題か施工の問題か」で双方が責任を押し付け合い、開業に間に合わない――というのは避けたい事態です。設計・施工・管理を一社で担える業者なら、窓口が一本化されて意思疎通がスムーズになり、費用も抑えやすくなります。居抜き設備の見極めや退去時の原状回復まで見越して提案してくれる業者なら、将来のコストまで含めて最適化できます。

京都で飲食店の改装をSRTに相談するメリット

京都で飲食店の改装をお考えなら、地域の事情を熟知した地元の総合建設会社に相談するのが安心です。SRTコーポレーションは1996年の設立以来、京都市山科区を拠点に、リフォーム・新築・賃貸管理を一貫して手がけてきました。なかでも京都ならではの強みが、商業地・町家・景観条例といった独自の事情への対応力です。

自社一貫体制だから、中間マージンのない適正価格

SRTは現場監督・設計・営業までを自社で一貫対応しています。外注を重ねるほど膨らむ中間マージンが発生しにくいため、同じ品質でも費用を抑えやすいのが特長です。居抜き物件の設備状態の見極めから、内訳を明示した正直な見積もりまで、「なぜこの金額になるのか」をきちんとご説明します。

京都の商業地・町家・景観条例への対応力

京都では、地域によって看板の色や大きさ、外観のデザインに景観条例の制限がかかります。たとえば河原町や四条周辺の商業地、町家を活かした飲食店など、京都ならではの物件で「知らずに進めて後から看板のやり直しを求められる」というのは避けたい事態です。地元で数多くの現場を手がけてきたSRTなら、こうした京都特有のルールを踏まえてご提案できます。施工の実績はこちらの施工事例ページでもご覧いただけます。【事例を挿入】

よくあるご不安・ご質問

SRTコーポレーションへのご相談前によく寄せられる疑問をまとめました。

まとめ

京都で飲食店の改装費用を考えるうえで、押さえておきたい3点を整理します。

• 費用は「居抜き／スケルトン」と「内訳」で判断する――居抜きで坪20万〜50万円、スケルトンで40万〜80万円が目安。厨房・設備・諸経費の内訳が明確な見積書を選びましょう。
• 居抜きは「安い」とは限らない――造作譲渡料や設備の隠れた劣化に注意。契約前の設備確認がトラブル回避の鍵です。
• A・B・C工事と原状回復は契約前に必ず確認する――とくにB工事の指定業者費用とスケルトン返しの有無は、後のトラブルの最大の原因。書面で押さえておきましょう。

とはいえ、最適な進め方は物件やビルの規定、京都ならではの事情によって一つひとつ異なります。文章だけでは判断しきれない部分も多いものです。だからこそ、まずは一度、現場を見せてください。京都で飲食店の改装・居抜き活用をお考えなら、地元の事情に精通したSRTコーポレーションが、正直な費用内訳と確かな段取りでお手伝いします。