オフィス改装の進め方｜費用相場・工事の流れ・失敗しない業者選びを徹底解説

株式会社SRTコーポレーション　リフォーム・施工チーム監修

1996年設立。京都市山科区を拠点に、リフォーム・新築・賃貸管理を一貫して提供しています。現場監督・設計・営業まで自社一貫体制で対応するため、余計な中間マージンのない適正価格を実現。店舗・オフィスの内装から退去時の原状回復まで、京都の事業者の現場を数多く手がけてきたプロがご相談を承ります。「正直な見積もり・丁寧な施工・長期アフター保証」をモットーに、京都の店舗・住まいを守り続けています。

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オフィスの改装を考え始めたとき、多くのご担当者がまず突き当たるのが「いったい何から手をつければいいのか」「費用はどれくらいかかるのか」という疑問です。レイアウト変更、内装の刷新、移転に伴う原状回復――ひと口にオフィス改装といっても進め方はさまざまで、初めての方ほど全体像がつかめず不安になりがちです。さらにビルによっては「指定業者でしか工事できない」「見積もりが想定よりかなり高い」といった、事業者ならではの落とし穴も存在します。この記事では、オフィス改装の進め方を「費用相場」「A工事・B工事・C工事の費用負担区分」「工事の流れ」「業者の選び方」という順で整理し、初めての方でも段取りよく、そして余計な出費やトラブルなく進められるよう、内装のプロの視点で正直に解説します。読み終えるころには、何をいつ確認し、誰に相談すればよいかがはっきり見えているはずです。

オフィス改装の進め方は「費用相場と坪単価」を知ることから

オフィス改装の進め方で最初につまずきやすいのが費用です。なぜなら、同じ「30坪のオフィス改装」でも、工事内容によって総額が数百万円単位で変わってしまうからです。まずは坪単価のおおよその感覚をつかんでおくと、業者から出てきた見積もりが妥当なのか、それとも割高なのかを判断できるようになります。ここでは業種やグレードによる違い、費用の内訳、そして「安すぎる見積もり」がなぜ危険なのかまでを順にご説明します。

坪単価の目安と、業種・グレードによる違い

オフィス内装工事の坪単価は、一般的におおよそ10万〜50万円/坪が目安とされています。たとえば、既存の内装をできるだけ活かす軽微なリニューアルなら10万〜20万円/坪、間仕切りや配線・空調を含む標準的なオフィス改装で20万〜35万円/坪、デザイン性や来客対応を重視したハイグレードな空間づくりでは35万円/坪を超えることも珍しくありません。30坪のオフィスであれば、標準仕様でおよそ600万〜1,000万円が一つの目安になります。あくまで一例ですが、この幅を知っておくだけでも、見積もりを冷静に読み解く力が大きく変わります。

費用の内訳――内装・設備・諸経費の比率を必ず確認する

総額だけを見て契約するのは危険です。内訳を「内装（床・壁・天井）」「設備（空調・電気・LAN配線・照明）」「什器・サイン」「諸経費（設計費・現場管理費）」に分けて確認しましょう。一般的に諸経費は工事費の10〜15%程度が目安です。たとえば見積書が「オフィス改装工事一式 800万円」とだけ書かれている場合は要注意で、どこにいくらかかっているのか分からず、後から追加請求が発生しやすくなります。実際に、内訳のない一式見積もりが原因で「言った・言わない」のトラブルに発展するケースは少なくありません。項目ごとに数量と単価が明記された見積書を出してくれる業者を選ぶことが、結果的にもっとも安心です。

居抜きとスケルトンでコストはこう変わる

前のテナントの内装や設備が残った状態を「居抜き」、コンクリートむき出しの状態を「スケルトン」と呼びます。居抜き（前の設備を活用できる状態）なら初期費用を大きく抑えられますが、古い設備の不具合を引き継ぐリスクもあります。一方スケルトン（内装がすべて撤去された状態）からの工事は自由度が高い反面、費用も工期も大きくなります。どちらが得かは物件の状態次第ですので、「内装費用を抑えたい」という方ほど、現地を見たうえでの判断が欠かせません。リフォーム・改装の費用感についてはこちらのページもあわせてご覧ください。

A工事・B工事・C工事と原状回復のトラブルを防ぐチェック

オフィス改装の進め方で、住宅リフォームと決定的に違うのが「A工事・B工事・C工事」という費用負担の区分です。ここを理解せずに契約すると、想定外の高額請求や退去時の原状回復トラブルにつながります。事業者がもっとも揉めやすいポイントですので、契約前に必ず押さえておきましょう。

A工事・B工事・C工事の違いと、割高になりやすい理由

ざっくり整理すると、A工事はビルの共用部や建物本体に関わる工事で、オーナーが費用を負担しオーナー指定の業者が施工します。C工事はテナントの内装や什器などで、テナントが費用を負担し、業者も自由に選べます。問題になりやすいのがB工事です。これは「テナントの要望による工事だが、防災・空調・電気など建物に影響するためオーナー指定業者しか施工できず、費用はテナント負担」という区分です。たとえば同じ空調工事でも、自分で選んだ業者なら50万円で済むところを、指定業者だと80万円になる――といったことが現実に起こります。なぜ割高になるかというと、相見積もりが取りにくく価格競争が働かないからです。

原状回復の範囲――どこまで戻すのかを契約書で確認する

退去時には借りた状態に戻す「原状回復」が求められますが、その範囲は契約書次第です。たとえば、通常の使用で生じる経年劣化（通常損耗）まで借主負担とされているケースや、入居時にすでにあった傷まで請求されるケースがあり、ここで多額の費用を請求されてトラブルになる例が後を絶ちません。原状回復の詳しい考え方はこちらの記事もあわせてご確認ください。

工事の流れとスケジュール（営業への影響を抑える進め方）

オフィス改装の進め方を時系列で見ると、ヒアリングから引き渡しまでおおむね5つのステップに分かれます。30坪程度の標準的な改装であれば、打ち合わせ開始から完成まで2〜3か月程度をみておくと安心です。なかでも事業者にとって重要なのが「業務を止めずに工事を進められるか」という点。ここでは全体の流れと、営業への影響を抑える工夫をご紹介します。

「営業を止められない」「お客様への影響を最小限にしたい」というご要望は、事業者の方なら当然のことです。実際に、夜間工事や週末施工をうまく組み合わせることで、店舗を閉めずに改装を終えるケースも多くあります。スケジュールに不安がある段階でも、まずは無料でご相談いただければ、業務への影響を抑えた進め方をご提案できます。

安心して任せられるオフィス改装業者の選び方

オフィス改装の成否は、どの業者に任せるかでほぼ決まると言っても過言ではありません。とくに事業者の工事では、設計から施工、退去時の原状回復まで一貫して相談できる業者を選ぶことが、コストとトラブル防止の両面で大きな差になります。

設計から施工・原状回復まで一貫対応できる業者を選ぶ

設計会社と施工会社が別々だと、その間に中間マージンが乗り、責任の所在も曖昧になりがちです。たとえば不具合が出たときに「設計の問題か施工の問題か」で双方が責任を押し付け合い、対応が遅れる――というのはよくある話です。設計・施工・管理を一社で担える業者なら、窓口が一本化されて意思疎通がスムーズになり、費用も抑えやすくなります。さらに退去時の原状回復まで見越して内装を設計してくれる業者なら、将来のコストまで含めて最適化できます。

京都でオフィス・店舗の改装をSRTコーポレーションに相談するメリット

京都でオフィスや店舗の改装をお考えなら、地域の事情を熟知した地元の総合建設会社に相談するのが安心です。SRTコーポレーションは1996年の設立以来、京都市山科区を拠点に、リフォーム・新築・賃貸管理を一貫して手がけてきました。なかでも京都ならではの強みが、商業地・町家・景観条例といった独自の事情への対応力です。

自社一貫体制だから、中間マージンのない適正価格

SRTは現場監督・設計・営業までを自社で一貫対応しています。外注を重ねるほど膨らむ中間マージンが発生しにくいため、同じ品質でも費用を抑えやすいのが特長です。見積もりも内訳を明示し、「なぜこの金額になるのか」を正直にご説明します。

京都の商業地・町家・景観条例への対応力

京都では、地域によって看板の色や大きさ、外観のデザインに景観条例の制限がかかります。たとえば商業地に出店する際、知らずに進めて後から看板のやり直しを求められる、というのは避けたい事態です。地元で数多くの現場を手がけてきたSRTなら、こうした京都特有のルールを踏まえたうえでご提案できます。施工の実績はこちらの施工事例ページでもご覧いただけます。【事例を挿入】

よくあるご不安・ご質問

SRTコーポレーションへのご相談前によく寄せられる疑問をまとめました。

まとめ

オフィス改装の進め方は、ポイントを押さえれば決して難しいものではありません。最後に大切な3点を整理しておきます。

• 費用は「坪単価」と「内訳」で判断する――坪単価10万〜50万円が目安。総額だけでなく、内装・設備・諸経費の内訳が明確な見積書を選びましょう。
• A・B・C工事と原状回復は契約前に必ず確認する――とくにB工事の指定業者費用と原状回復の範囲は、後のトラブルの最大の原因。書面で押さえておくことが何よりの予防になります。
• 設計から原状回復まで一貫対応できる業者に任せる――窓口が一本化され、中間マージンも抑えられ、将来のコストまで見据えた提案が受けられます。

とはいえ、最適な進め方は物件やビルの規定によって一つひとつ異なります。文章だけでは判断しきれない部分も多いものです。だからこそ、まずは一度、現場を見せてください。京都でオフィス・店舗の改装をお考えなら、地元の事情に精通したSRTコーポレーションが、正直な費用内訳と確かな段取りでお手伝いします。